Como Comprar Casa Sin Down Payment?
Como comprar casa sin down payment?. Como comprar una casa sin dinero.
Encontrar el efectivo para el pago inicial puede ser un gran obstáculo para cualquiera que desee convertirse en propietario.
La mayoría de los expertos financieros recomiendan apuntar a un pago inicial del 20% para evitar pagar más cada mes por un seguro hipotecario privado. Si sientes que puede ser imposible ahorrar tanto, no estás solo. Según los datos de Realtor.com, el comprador de vivienda típico de la generación del milenio dejó un promedio de 8.8% del precio de compra de su casa a diciembre de 2019.
Afortunadamente, existen alternativas a una hipoteca convencional que pueden ayudarlo a comprar una casa sin pago inicial. El gobierno de los Estados Unidos ofrece préstamos hipotecarios para compradores de viviendas en una situación financiera, pero, por supuesto, hay algunas compensaciones.
Si bien estos préstamos pueden tener condiciones favorables, como tasas de interés más bajas, generalmente hay un alto estándar de calificación. Obtener uno de estos préstamos tampoco lo libera por completo, ya que aún necesita efectivo para cubrir los costos de cierre, y una vez que está en la casa, los pagos mensuales de la hipoteca.
A continuación se presentan tres de los préstamos respaldados por el gobierno más comunes para compradores de vivienda, que son ofrecidos por una variedad de prestamistas en todo el país. Tenga en cuenta que muchos estados también ofrecen sus propios programas de asistencia para préstamos hipotecarios, específicamente para compradores de vivienda por primera vez.
Préstamo de Asuntos de Veteranos (VA)
Los miembros activos y ex militares tienen acceso al préstamo de Asuntos de Veteranos (VA) para financiar la compra de una casa de hasta $ 484,350 en 2019, a menudo con una tasa de interés más baja que una hipoteca convencional. Este préstamo no requiere pago inicial ni seguro hipotecario, pero viene con pautas estrictas, que incluyen cumplir con el estándar de “requisitos mínimos de propiedad”.
El comprador también debe pagar una “tarifa de financiación”, que protege al prestamista en caso de incumplimiento. El monto exacto de la tarifa depende del servicio militar del comprador, el monto del pago inicial y si han tenido un préstamo VA en el pasado, y se expresa como un porcentaje del préstamo total (generalmente es inferior al 3%), explica NerdWallet. La tarifa puede pagarse por adelantado o agregarse al monto total del préstamo.
Los costos de cierre generalmente están limitados con un préstamo VA, aunque el comprador aún es responsable de pagarlos en la mayoría de los casos.
Préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)
El préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés) ayuda a las personas en las zonas rurales a comprar casas con cero dinero inicial. Para calificar para el Programa de préstamos garantizados para viviendas unifamiliares , debe cumplir con ciertos requisitos de ingresos, descritos como ingresos “bajos a moderados”, que varían según el estado. El USDA es bastante liberal con su definición de “rural” e incluso considera algunas áreas suburbanas (puede verificar direcciones específicas usando este mapa en el sitio web del USDA ).
No existe un puntaje de crédito mínimo para obtener un préstamo del USDA, aunque un puntaje de 640 o superior y una relación deuda-ingreso inferior al 41% generalmente califica para la suscripción automática, según USDAloans.com.
A pesar de la obligación de pago inicial cero, se espera que el comprador pague una “tarifa de financiación” inicial igual al 1% del monto total del préstamo para protegerse contra el incumplimiento, más una tarifa de 0.35% específica del USDA que se calcula como un porcentaje del monto del préstamo cada uno año, pero agregó pagos mensuales y pagó al prestamista hipotecario.
Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
El préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) permite a los compradores pagar solo el 3.5% del precio de compra de una residencia principal, pero requiere un puntaje de crédito de 580 o superior y una relación deuda-ingreso inferior al 43%. Si tiene un puntaje de crédito entre 500 y 579, debe dejar el 10%.
Los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario privado, hecho como un pago inicial más pagos mensuales, y generalmente también tendrán una tasa de interés más alta que una hipoteca convencional. El comprador también es responsable de los costos de cierre.
El monto máximo del préstamo de la FHA varía según la ubicación, pero para una vivienda unifamiliar varía de $ 315,515 en un área de bajo costo a $ 726,525 en un área de alto costo en 2019.
¿Cómo puede obtener asistencia para el pago inicial?
Existen programas en todo el país para ayudar a los prestatarios calificados a obtener el pago inicial que necesitan para comprar una residencia principal.
“Muchos programas de asistencia para el pago inicial tratan los fondos como una subvención si permanece en la propiedad, pero como un préstamo si vende”, explica Kahn. “También se pueden configurar para incentivar a los compradores a mudarse a ciertas áreas”.
Ejemplos de programas de asistencia para el pago inicial disponibles:
- En Denver, el programa Metro Mortgage Assistance Plus ofrece una subvención de hasta el 4 por ciento del préstamo. Los ingresos de los prestatarios no deben exceder los límites, y se puede requerir un pago inicial del 0.5 por ciento.
- En San Diego, los compradores primerizos que no ganan más del 80 por ciento del ingreso medio del área pueden solicitar una subvención de hasta $ 10,000. Las transacciones están sujetas a otras limitaciones, incluido el tipo de propiedad y el precio de compra.
- En Michigan, los compradores de vivienda por primera vez en todo el estado y los compradores habituales en áreas específicas que tienen un puntaje de crédito de al menos 640 pueden solicitar un préstamo de asistencia de pago inicial de cero por ciento de hasta $7,500. Cuando la casa se vende o se refinancia, el préstamo debe pagarse en su totalidad. El prestatario debe hacer un pago inicial del 1 por ciento.
- En Cleveland, los compradores calificados pueden recibir un préstamo diferido de hasta el 17 por ciento del costo total de la transacción (precio de compra más 5 por ciento de los costos de cierre). El prestatario debe contribuir al menos con un 3 por ciento del costo total de la transacción. El cincuenta por ciento del saldo del préstamo diferido será perdonado después de 10 años de ocupación, y el saldo no necesita pagarse hasta la venta o transferencia. Para algunas propiedades, el préstamo se convierte en una subvención después de cinco años de ocupación.
- En California, el programa de asistencia para el pago inicial de GSFA Platinum ofrece a los prestatarios de ingresos bajos y moderados un obsequio no reembolsable de hasta el 5 por ciento del valor de la vivienda para la compra o el refinanciamiento de una residencia principal. El puntaje mínimo requerido de FICO es 640, y la relación máxima de deuda a ingresos es del 50 por ciento. “Algunos prestatarios deberán ingresar a este préstamo con un 0,5 por ciento de anticipo”, señala Kahn.
¿Necesita efectivo para cerrar?
La necesidad de algo de efectivo para cerrar una hipoteca no es un mito, en general. Los préstamos que permiten a un prestatario comprar una casa sin un solo dólar de su bolsillo no son la norma. Los costos de cierre pueden sumar del 3 al 5 por ciento del precio de compra e incluyen:
- Tasa de originación
- Tasa de solicitud
- Tarifa de intermediación
- Puntos de descuento (o puntos de hipoteca)
- Honorarios de terceros (incluyendo tasación, inspección, informe de título, seguro de título, informe de crédito, certificación de inundación, encuesta y otros cargos)
- Artículos prepagos (incluidos seguros de propietarios de viviendas, impuestos a la propiedad, intereses prepagos)
- Tarifa de suscripción
- Tarifa de preparación de documentos
Algunos prestamistas ofrecen pagar algunas tarifas, tal vez a cambio de una tasa de interés más alta en el préstamo. Ciertos programas permiten que las tarifas se agreguen al saldo del préstamo para que no se vencen al cierre (luego pagará intereses sobre las tarifas durante la vigencia del préstamo).
Puede encontrar formas creativas de reducir sus costos de bolsillo. Por ejemplo, un miembro de la familia puede regalarle fondos para el pago inicial y puede pedirle al vendedor que ofrezca concesiones (créditos del vendedor) para sus costos de cierre.
¿Cuándo es una buena idea una hipoteca de anticipo cero?
Una hipoteca con cero pago inicial es una excelente opción para un comprador de vivienda que tiene efectivo limitado pero que por lo demás está bien calificado para comprar una casa.
“Los ingresos y la solvencia crediticia son indicadores mucho mayores de preparación para la propiedad de vivienda que el pago inicial”, dice Paul. “Un miembro de las fuerzas armadas en servicio activo tiene un ingreso muy estable, un sueldo garantizado con casi ninguna posibilidad de pérdida de empleo. Los préstamos VA superan a muchos otros tipos de préstamos de pago inicial bajo ”.
Si no tiene planes de vender al menos durante los primeros años, está dispuesto y puede asumir la responsabilidad del mantenimiento de la casa y tiene ingresos estables, una hipoteca de pago inicial cero podría llevarlo a ser propietario de la vivienda años antes. de lo que podría si tuviera que ahorrar para el pago inicial.
¿Cuándo es una hipoteca de anticipo cero una mala idea?
Una hipoteca cero puede no ser una buena opción para un prestatario que puede hacer un pago inicial y ahorrar dinero a largo plazo como resultado. Los costos iniciales y la tasa de interés del préstamo tienden a ser inversamente proporcionales al pago inicial. Cuanto más pueda dejar en una casa, mejores serán los términos y menos pagará en general.
Una hipoteca de anticipo cero no es una buena idea en un mercado en declive. Si no realiza un pago inicial y el valor de su casa disminuye, estará bajo el agua (deberá más en su casa de lo que vale en el mercado actual).
También perderá si vende en el futuro cercano. Debe factorizar el punto de equilibrio (el punto en el cual su capital excede tanto su costo de compra como su costo de venta). Esto podría pasar fácilmente cinco años en el préstamo. Si vende antes, perderá dinero.
Finalmente, una hipoteca cero no es un buen movimiento financiero para alguien que no puede apartar dinero de manera regular. Necesitará cierta disciplina presupuestaria para ser propietario de una vivienda, o podría enfrentar una emergencia financiera grave cuando la vivienda necesite mantenimiento. No será elegible para un préstamo con garantía hipotecaria hasta que tenga suficiente capital (a menudo necesita un 20 por ciento de capital después del cierre del préstamo), que probablemente será de nueve a 12 años, dependiendo de su tasa de interés.
¿Cómo puede encontrar el prestamista hipotecario de pago inicial correcto?
Prácticamente todos los prestamistas hipotecarios ofrecen múltiples productos de préstamos para satisfacer las diversas necesidades de los prestatarios, incluidos los préstamos de pago inicial bajo. Los prestamistas de todo el país ofrecen los programas de préstamos VA, USDA y FHA, por ejemplo.
Cuando esté listo para solicitar, compare con prestamistas grandes y pequeños y obtenga múltiples ofertas de préstamos. Las tasas de interés y los costos varían de un prestamista a otro, e incluso pequeñas diferencias pueden acumularse significativamente durante la vida del préstamo.
Comience con una buena comprensión de su presupuesto. Los costos de propiedad de vivienda son generalmente más altos que los costos de arrendamiento. Usted será responsable de los nuevos gastos, como los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios y todo el mantenimiento de la casa que compre.
Algunos compradores también deberán presupuestar las tarifas de la asociación de propietarios. Incluso si un prestamista o corredor le dice que puede pagar un determinado pago, debe ser uno con el que se sienta cómodo. El dolor de las dificultades financieras puede ser grande, pero nadie se queja de tener mucho dinero cada mes.
