Que es refinanciar una casa
Refinanciar su hipoteca básicamente significa que está cambiando su hipoteca anterior por una nueva y posiblemente un nuevo saldo.
Cuando refinancia su hipoteca, su banco o prestamista paga su antigua hipoteca con la nueva; este es el motivo del refinanciamiento a plazo .
La mayoría de los prestatarios optan por refinanciar para poder reducir sus intereses y acortar el plazo de pago, o para aprovechar la posibilidad de convertir en efectivo parte del capital que han ganado en su vivienda.
Hay dos tipos principales de refinanciamiento: refinanciamiento a tasa y plazo y refinanciamiento con retiro de efectivo.
¿Que es refinanciamiento?
La refinanciación es el proceso de reemplazar una hipoteca existente por un nuevo préstamo. Por lo general, las personas refinancian su hipoteca para reducir sus pagos mensuales, bajar su tasa de interés o cambiar su programa de préstamos de una hipoteca con tasa ajustable a una hipoteca con tasa fija. Además, algunas personas necesitan acceso a efectivo para financiar proyectos de renovación de viviendas o para pagar varias deudas, y aprovecharán el capital de su casa para obtener un refinanciamiento en efectivo.
Independientemente de su objetivo, el proceso real de refinanciamiento funciona de la misma manera que cuando solicitó su primera hipoteca: deberá tomarse el tiempo para investigar sus opciones de préstamo, recopilar los documentos financieros correctos y enviar una solicitud de refinanciamiento hipotecario. antes de que pueda ser aprobado.
Beneficios de una refinanciación de viviendas
Hay varias razones para refinanciar su hipoteca. Algunas de las posibles ventajas incluyen:
- Reducir su pago mensual *. Según un estudio , un propietario promedio puede ahorrar $160 o más por mes con un refinanciamiento. Con un pago mensual más bajo, puede destinar los ahorros a otras deudas y otros gastos, o aplicar esos ahorros a su pago hipotecario mensual y cancelar su préstamo antes.
- Eliminar el seguro hipotecario privado (PMI). Algunos propietarios que tienen suficiente valorización de la propiedad o capital pagado no estarán obligados a pagar un seguro hipotecario que reducirá su pago mensual total.
- Reducir la duración de su préstamo. Para los propietarios de viviendas que contrataron una hipoteca en las primeras etapas de su carrera, una hipoteca a 30 años puede haber tenido más sentido financiero. Pero para aquellos que quieren liquidar su hipoteca antes , reducir el plazo del préstamo puede ser una opción atractiva.
- Cambio de una hipoteca con tasa ajustable a un préstamo con tasa fija. Cuando tiene una hipoteca de tasa ajustable, su pago puede ajustarse hacia arriba o hacia abajo a medida que cambian las tasas de interés . Cambiar a un préstamo de tasa fija con pagos mensuales confiables y estables puede brindar a los propietarios la seguridad de saber que su pago nunca cambiará.
- Consolidar su primera hipoteca y su línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Al convertirlos en un solo pago mensual, puede simplificar sus finanzas y concentrarse en una sola deuda. Los HELOC a menudo tienen tasas ajustables, por lo que refinanciar en un préstamo de tasa fija podría ahorrarle dinero a largo plazo.
- Usar la equidad de su casa para sacar efectivo. Con el aumento del valor de la vivienda, es posible que tenga suficiente capital para obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo . Este dinero se puede utilizar para financiar mejoras en el hogar, saldar deudas o financiar grandes compras.
Riesgos de la refinanciación de préstamos
Dependiendo de sus objetivos y situación financiera, el refinanciamiento puede no ser siempre su mejor opción. Si bien la refinanciación ofrece muchos beneficios, también tendrá que sopesar los riesgos.
Por ejemplo, refinanciar su hipoteca generalmente reinicia el proceso de amortización. Por lo tanto, si tiene cinco años para pagar un préstamo a 30 años y decide sacar una nueva hipoteca a 30 años, estará haciendo pagos hipotecarios durante 35 años. Para algunos propietarios, este es un buen plan, pero si ya tiene, digamos, 10 o 20 años en su hipoteca, es posible que el interés de por vida no valga los costos adicionales.
En estos casos, muchos propietarios refinancian con un préstamo a corto plazo que no extenderá el tiempo en que realizarán los pagos de la hipoteca, como una hipoteca a 20 o 15 años (que a menudo también ofrece tasas más bajas que los préstamos a 30 años).
Generalmente, el refinanciamiento es una buena opción si la nueva tasa de interés es más baja que la tasa de interés de su hipoteca actual, y el monto total del ahorro supera el costo de refinanciar. Por ejemplo, si le quedan $ 390,000 en un préstamo de $400,000 al 4.25%, reemplazar su hipoteca actual al 3.75% puede generar ahorros de $162 por mes en comparación con su préstamo anterior. *
* Al refinanciar su préstamo existente, sus cargos financieros totales pueden ser más altos durante la vigencia del préstamo.
Preguntas frecuentes sobre refinanciamiento
Antes de optar por refinanciar, es importante estar preparado. Para medir su preparación para el refinanciamiento, considere las siguientes preguntas.
¿Debo refinanciar si solo planeo vivir en mi casa por algunos años más?
Al igual que cuando compró su casa inicialmente, tendrá que pagar tarifas, impuestos y costos de cierre en su hipoteca de refinanciamiento. Es importante determinar cuánto tiempo le tomará alcanzar su “punto de equilibrio” al refinanciar una hipoteca. El punto de equilibrio es el punto en el que los ahorros mensuales creados por el refinanciamiento de una hipoteca compensan el costo del refinanciamiento.
Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, debe considerar cuánto tiempo tardarán los ahorros mensuales en pagar el costo del refinanciamiento. Revise los costos de cierre que pagó por su préstamo original para comprar la casa. Los costos de refinanciamiento pueden ser aproximadamente iguales. Una regla general común es proceder solo si la nueva tasa de interés le ahorra esa cantidad durante aproximadamente dos años (en otras palabras, si alcanza el punto de equilibrio en aproximadamente dos años).
Por lo tanto, asegúrese de hacer los cálculos y comprender cómo le afectará el nuevo préstamo.
¿Cómo afecta mi puntaje de crédito el refinanciamiento?
Su puntaje de crédito no solo ayuda a determinar la aprobación de refinanciamiento de su hipoteca, sino que también determina la tasa de interés que ofrecerá su prestamista. En pocas palabras, cuanto mayor sea su puntaje crediticio, menor será su tasa de interés.
Por ejemplo, un prestatario con un monto promedio de préstamo de $250,000 y un puntaje de crédito de 640 puede pagar alrededor de $2,500 más al año en pagos de intereses que un prestatario con un puntaje de crédito de 760. Si su puntaje de crédito ha disminuido desde que obtuvo su hipoteca por primera vez, puede esperar pagar tasas más altas, lo que puede anular cualquier beneficio potencial del refinanciamiento.
¿Cuál es el saldo restante de mi préstamo?
Antes de firmar una nueva hipoteca, deberá evaluar el saldo actual de su préstamo. Si actualmente se encuentra en el decimoquinto año de su préstamo a 30 años, es posible que desee analizar sus opciones de refinanciamiento con un plazo más corto. Esto tiene sentido para muchos propietarios porque les permite aprovechar tarifas históricamente bajas sin retrasar su fecha de pago, lo que a menudo puede proporcionar ahorros sustanciales. *
¿Necesito flexibilidad o un calendario de pagos rígido?
Un uso común del refinanciamiento es acortar la duración de un préstamo y liquidarlo antes. Si las tasas de interés hipotecarias actuales son más bajas que su tasa de interés actual, es común tener un monto de pago mensual similar mientras reduce años de su hipoteca.
Por ejemplo, los propietarios de viviendas con una hipoteca a 30 años pueden refinanciar en un préstamo a 15 años. Esta puede ser una gran elección, pero hay cosas que considerar:
Primero, la mayoría de los prestamistas le permitirán liquidar su hipoteca antes de tiempo . Por lo tanto, si desea cancelar su préstamo a 30 años en 15 años mediante pagos adicionales, es posible que pueda hacerlo. Esto puede ayudarlo a generar capital más rápido y ahorrar en el pago de intereses. Si las circunstancias cambian y los tiempos se ponen difíciles, tiene la libertad de volver al pago contractual original de 30 años.
Por otro lado, un préstamo a 15 años generalmente ofrece ahorros de intereses aún mayores y también puede ayudarlo a acumular capital rápidamente, para que pueda ser dueño de su casa gratis y sin pagar más temprano que tarde.
¿Está disponible el refinanciamiento para préstamos FHA, VA, Jumbo o USDA?
Sí, dependiendo de su situación actual, una de estas opciones podría tener sentido para usted. Además, si actualmente tiene un préstamo convencional, FHA, VA, Jumbo o USDA, hay opciones disponibles que incluyen varios programas de refinanciamiento simplificados. Los programas de refinanciamiento optimizados ofrecen un proceso de aprobación simplificado al reducir o eliminar muchas de las revisiones de ingresos, crédito o tasaciones que se incluyen en los programas de refinanciamiento estándar.
El programa de optimización de VA se llama refinanciamiento de reducción de tasa de interés o “IRRRL”. Es importante mencionar que los préstamos de refinanciamiento optimizados pueden no permitir una opción de retiro de efectivo. Además, al igual que otras opciones de refinanciamiento, los préstamos de refinanciamiento simplificados pueden aumentar su costo total durante la vigencia del préstamo.
¿Es ahora el momento adecuado para refinanciar?
En última instancia, es fundamental analizar los números para ver si el refinanciamiento tiene sentido para usted. Incluso si no ha podido refinanciar en el pasado, los programas de préstamos y las tasas siempre están cambiando. Estos cambios, junto con el aumento del valor de la vivienda en varios mercados, pueden permitirle reducir su tasa o sus pagos mensuales.
¡Pero no tienes que hacerlo solo! Los oficiales de préstamos de PennyMac siempre están listos para responder sus preguntas y guiarlo en el camino hacia una refinanciación exitosa.
Refinanciamiento de tasa y plazo
En un refinanciamiento de tasa y plazo, normalmente obtendría una nueva hipoteca con una tasa de interés menor, así como posiblemente un plazo de pago más corto (30 años cambiado a un plazo de 15 años).
Con las tasas de interés históricamente bajas recientes, refinanciar su hipoteca a 30 años en una hipoteca a 15 años puede terminar obteniendo pagos mensuales similares a los de su préstamo original. Esto se debe a la menor cantidad de interés que pagaría por su nueva hipoteca, aunque los pagos de la hipoteca a 15 años suelen ser más altos que los préstamos a 30 años.
The Truth about Mortgage establece que es importante asegurarse de encontrar su punto de equilibrio antes de decidir refinanciar su tasa hipotecaria actual. Esto es esencialmente cuando los costos de refinanciamiento se “recuperan” a través del pago hipotecario mensual más bajo [1] .
Refinanciamiento con retiro de efectivo
En un refinanciamiento con retiro de efectivo, puede refinanciar hasta el 80 por ciento del valor actual de su casa en efectivo. Por eso, se le llama refinanciamiento con retiro de efectivo. Entonces, digamos que su casa está valorada en $100,000 y usted debe $60,000 en su préstamo. Su banco o prestamista puede darle, como prestatario calificado, $20,000 en efectivo, lo que hace que su nueva hipoteca sea de $80,000.
En un refinanciamiento con retiro de efectivo, no siempre está ahorrando dinero refinanciando, sino que obtiene una forma de préstamo a un interés más bajo sobre el efectivo necesario. Las razones para tomar un refinanciamiento con retiro de efectivo podrían ser que es posible que desee cavar una nueva piscina para su retiro en el patio trasero o irse de vacaciones de ensueño.
Tenga en cuenta que, al tomar una hipoteca con retiro de efectivo, aumenta el monto de su gravamen [2] . Esto podría significar pagos mayores y / o a más largo plazo. Recuerde que esto no es dinero gratis y que debe devolverlo a su prestamista.
Decidir refinanciar su hipoteca no es algo que deba tomarse a la ligera. Considere el costo del refinanciamiento versus los ahorros a cambio. Hable con un planificador financiero si le preocupa si debe refinanciar o no, junto con otras opciones disponibles para usted.
